金牌大讲堂回顾:解锁2020年买房最佳时机!金牌顾问邝斌华支招

正式复工已经好几天,有网友感叹,影响自己复工的并不是疫情,而是一套房子,作为一座城市的外来人口,他们的身上贴着一个共同的标签,叫租客。

以前没觉得不买房子有什么,但是经过疫情,让不少人意识到拥有一套自己的房子还是很有必要的,为此不少人暗自下定决心,这次疫情过后一定要存钱买套属于自己的房子。

金牌大讲堂回顾:解锁2020年买房最佳时机!金牌顾问邝斌华支招

图片来源:网络

刚需置业购房者怎么选房?受疫情影响,珠海的房价会不会降?接下来的一两个月是不是上车的最好时机?珠海目前房价不低,是否还有升值空间?

带着网友种种疑问,乐姐特别邀请了格力海岸金牌置业顾问邝斌华进行直播,为网友解答疑问,让你足不出户,选定自己心中的好楼盘。

金牌大讲堂回顾:解锁2020年买房最佳时机!金牌顾问邝斌华支招

乐姐梳理了以下几方面的买房干货,欢迎收藏和分享!

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刚需置业购房者怎么选房?

1、何为刚需,字面上理解就是有刚性的居住需求,刚需买房并没有什么绝对好的时机,有适合自己,经济能力承受范围内的就是最好的。

2、刚需小两口首次买房,首先看看自身家庭成员的结构,如果小两口首付压力比较大,暂时没打算要小孩的,可以先买个两房,自己的经济压力也没那么大。但是,如果经济条件允许,建议买三房,按照现在主流的家庭架构,二孩政策的放开,在未来十年,三房都会是需求量最大的,有需求就有升值潜力,所以无论是功能性还是升值潜力,三房都一定比两房强。

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什么时候买房优惠力度最大?

如果说优惠力度,邝斌华相信未来一两个月,都是入手的绝佳时机,其实回头看看珠海历年房价的走势,03年的SARS,08年金融危机,当时市场人心惶惶,整个房地产市场促销力度非常大,很多人却不敢下手,眼睁睁错过了房价一波又一波腾飞。

2011年时邝斌华刚开始工作入行没多久,珠海政府就出了限价又限购的双限政策,整个市场价量齐跌,当时要求全市新申请预售的楼盘,价格不得超过11285元/平方米,否则将不批预售,邝斌华现在都记得很清楚,当年敢逆市入手的客户,成为了今天妥妥的赢家。

15年股票大涨到大跌,紧接着16年房价大涨。其实可以看出来规律,正常来说,20年是房价上涨的大概率年,看19年下半年的珠海成交量已经有上涨的苗头。

如果没有疫情,今年一季度应该是楼市的“小阳春”,现在“小阳春”没了,但需求仍然是存在的,只是推后了。预计疫情彻底过后,会迎来成交的高峰期。而最近一两个月时间,由于疫情影响,大多数开发商的促销力度都会非常大,这就是一个置业的好机会。

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珠海目前的政策

(一)珠海户籍:单身限购3套;已婚者以家庭为单位,限购3套;

(二)非珠海户籍:

1、珠海西区和高新区:一、二手房限购1套,无需社保和个税证明要求;

2、香洲区:

① 一手房:180㎡以上不需提供社保或纳税证明,限购1套;

180㎡以下需提供3年社保或纳税证明,限购1套;

② 二手房:144㎡以上提供1年社保或纳税证明,限购1套;

144㎡以下提供5年社保或纳税证明,限购1套;

3、横琴新区:

① 一手房:180㎡以上不需要提供社保或纳税证明,限购1套;

180㎡以下需要提供5年社保或纳税证明,限购1套;

② 二手房:5年社保或纳税证明,限购1套;

(三)港澳人士:可以买2套房(珠海东部地区仅限购1套,珠海西部地区限购2套,但全市不可超过2套)

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珠海的房价还有升值空间吗?

珠海目前的房价仍是被低估的,下面给大家从这几个方面分析一下:

1、珠海的地理位置非常特殊

随着18年10月港珠澳大桥通车,珠海也成为了全国唯一一个与香港澳门路桥相连的城市,作为粤港澳大湾区的西翼,珠海的大跨步发展是一种必然。

最近几年珠海楼市的关注度都非常高,珠海也是为了抑制楼市的过分火爆,先后也是出台了一系列政策,将珠海楼市的限购政策提高到与一线城市相当的5年社保要求,这样其实也就避免了一轮大范围的游资炒作,为下阶段发展预留了一部分空间。

2、珠海自然环境保护得非常好

珠海在前期大力发展基础建设的同时,并没有一昧地追求GDP的发展,不断提高了产业的门槛,拒绝了很多“三来一补”的高污染企业,留住了珠海的蓝天白云,塑造了珠海更宜居的生态环境。

最近几年全国很多中大城市都存在雾霾笼罩的问题,这时候环境优美的第二家园需求就会被激发。邝斌华接触过很多北方城市到珠海置业的朋友,大多数都以中产阶级以上的置业需求,通过平时与他们沟通,都有个共同点,就是对珠海的认可度都非常高,包括他们身边的圈层人群,内地对生活品质要求较高的人群,到南方买房大多数都是考虑三个城市,三亚,厦门,珠海。

首先说说三亚,三亚自然环境得天独厚,我也去过几次三亚,自然环境确实很好,但弊端也很明显,城市管理和配套一般,夏天热得让人受不了,城市居住人群候鸟型为主,工作机会少,基本留不住年轻人,进出海南岛还得看天气。

相比之下,厦门是我觉得除珠海之外,城市与自然结合得比较好的城市了,整个城市没有很大的弊端,所以市场给到的价格支撑也很高,全市平均价超过4万,全国排第四。

但厦门显得有点孤军作战,而珠海则背靠整个粤港澳大湾区,整个政治跟经济层面不一样,粤港澳大湾区是未来国家经济发展的命脉,政策与资金的倾斜度完全不在一个层面的。而且在大交通方面,城市群的协同性是其他城市无法比拟的,光是国际机场,珠海周边就有广州深圳香港澳门四大国际机场,全球经济一体化,人才流动的便捷性显得尤为重要。

3、珠海的城市富裕度高

给大家说几组数据,2018年珠海人均GDP 16.51万,在广东省内仅次于深圳,超过广州,在省内名列第二。2016年珠海金融机构人均存款余额超过36万元,仅次于深圳54万,通常超过广州的33万,比全省平均水平16万超出一倍多。

GDP体现的是这个城市的富裕程度,人均GDP则更能体现这个城市的民富程度。而且珠海的对人才的吸附能力非常强,2018年的一组数据,2018年深圳新增人口49万,广州新增人口40万,珠海12万,看是体量比较悬殊,但仔细观察,在比例上,珠海增长率高达6.7%,远远超过深圳3.9%和广州2.7%,珠海对人口的吸附能力更为强大。所以珠海的房子看起来不那么便宜,最根本无论外在还是内生的购买力都很强。

房产投资讲的就是需求,有需求房子才能升值,前段时间报道鹤岗的房子,5万块就能买一套,没有需求没有流通,这样的房子你以后能卖给谁啊。

珠海地理位置优越,人均收入较高,城市居民幸福度高,有持续不断的人口流入,政府职能比较高效,这几大因素都能推动珠海的房地产稳定向前,就像股票投资,买了这城市的房子就如买了这城市的股票,城市不断发展我们也可以从中分享发展的红利,目前珠海这支股票也到了入手的最佳时机。

05

目前珠海哪个区域比较适合投资?

1、在投资区域方面,南横琴北唐家

现在横琴基本价格在4-6万元/平方之间,横琴是国家级自贸区,全岛九成土地都在逐步开发当中,可塑性非常强,从长线来看,国家层面的政策和资金导向肯定是没问题的,未来横琴发展会很好,所以横琴成交热度都很高。

但目前横琴的价格其实已经在透支未来几年的价格,至少5年内,横琴依旧是个大工地,短期内居住属性很难达到舒适的条件。

而且横琴绝大部分成交都以投资为主,投资比例过高就会衍生一个问题,以后谁来接手。投资的客户多了,以后市场上流通的房源肯定就多,很简单的道理你卖我也卖,最后谁来接。

流通房源多了价格就自然起不来,而且横琴主要以小户型为主,对改善型客户没有太多吸引力,恰恰是这波改善型客户的购买力是最强的。

2、相比之下,推荐高新区所在的唐家湾

首先区域的发展离不开基础建设,当年深圳的南山区是深圳主城区房价最低的区域,深圳湾大桥建成之后,南山区房价涨了接近10倍,一跃成为深圳房价最高的区域。

唐家湾临近正在施工的深中通道,建成后30分钟就可以从深圳驱车到达珠海北,再加上19年5月,深珠城轨正式获得中国铁路总公司批复,从深圳前海出发,跨过伶仃洋,连接珠海北站。

仔细对比之下,南山区跟唐家湾的性质很相似,同样是以现今最高附加值的高新产业为依托,这里聚集了像金山软件,魅族科技,全志科技,健帆生物等等一系列优质知名企业,也拥有珠海最集中的大学园区,中山大学,北京师范大学珠海分校,北京理工大学,香港浸会大学等知名院校,整个片区有很大的人才储备。

随着深中通道,深珠城轨的落成,唐家湾能很好承接深圳科技企业的溢出效应,企业来了人才来了,优质住宅的需求就上来了。

3、选房三要素:地段、环境、配套

选房子第一选地段,第二选环境,第三选配套。

地段之前也提到过了,唐家湾目前是最具发展潜力的片区。而唐家湾中,居住环境最好的就是唐家湾前环片区,整个前环半岛背山面海,紧靠着珠海最浪漫迷人的情侣路,情侣路目前是珠海房价最高的区域,环境资源得天独厚,住在情侣路在珠海是身份的象征,而前环半岛的情侣北路目前还在发展当中,还属于价格洼地,所以投资自住都是首选区域。

在配套方面,格力海岸背山面海,南面是情侣北路,是整个片区海景资源最佳的小区,门口就是18万平米的滨海公园,篮球场,足球场,网球场一应俱全。

而且格力海岸配套整个唐家湾最集中的大型商业街区,超市影院餐厅书店等一系列生活配套就在家门口,珠海第一所全海景书店-无界书店就在格力海岸商业街内。

教育配套方面,格力海岸目前公立学校是中山大学附中附小,由中山大学独立管理,按省一级标准打造的,是非常优质的教育资源。

而目前格力海岸在售产品非常丰富,从78平米海景小两房到310平米有天有地的宽敞合院都有,有兴趣的朋友可以网上先了解一下格力海岸的信息,等到疫情过后可以实地到现场考察一下,而且现在格力海岸部分产品最低85折起,优惠力度非常大,正式入手的好时机。

最后给近期要买房的朋友一些小建议,买房子首选大品牌开发商,国企央企比较有稳妥,优质的物业服务日后是房子升值最大的保障,买房子要亲临现场看清楚哪些是交楼标准,哪些是非交楼标准,因为有些楼盘样板房装得富丽堂皇,实际交楼又是另一个样,合同条款也要看清楚,看仔细问清楚,看房自然少踩坑。

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